苏州511新政解析!7位专家、3大区域中介以及上千名购房者发声!

2019-05-12       浏览次数:1887

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早前,有关苏州要出台限售新政的风声传得沸沸扬扬,如今这一消息终于得到实锤。苏州市政府在今晚重磅出台了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》!


【新政解读】


今年,苏州在新二手房成交、土拍热度方面可谓是赚足了大家的眼球,这也让苏州楼市不得不处在风口浪尖之上,在“紧要关头”,苏州及时发布新政,总结下来就是:


1、土地政策收紧。


调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。


此前,土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可,现调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可


将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式


2、园区、新区部分区域实行限售。


新政明确,自意见发布之日起,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施。其中,园区、新区部分重点区域365bet官网 世杯投注365 tv_365bet登录_365bet客户端打不开要满3年、园区全域二手房要满5年方可转让


3、在园区实行人才优先购买政策。


政策规定,在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。


【业内观点】

 

苏州市房协副秘书长 付正乔:


此次新政最大的特点就是及时和精准。在五一前就有消息称苏州要出台限售,政府选在这个时刻出台顺应了业界和百姓的心里期待。


从新政内容来看,覆盖面非常广,涉及到土地、365bet官网 世杯投注365 tv_365bet登录_365bet客户端打不开、二手房、学区和人才安居方面,目标依然是“稳地价、稳房价和稳预期”。以园区和新区为试点实施限售,实际上与市场的热度情况是一致的,是精准的,在这两个区积累经验后不排除在其他区展开。


另外,园区对365bet官网 世杯投注365 tv_365bet登录_365bet客户端打不开实行定向销售的政策对留住人才来说是一大利好。苏州这一新政在全国来说,是具有创新性的。


思源地产战略顾问中心苏州公司负责人 俞婧:


苏州在已经过去的四个月,一级市场和二级市场相对较为火热,政策呼之欲出。


其一:冷静来看,这样的政策针对重点区域是合理而且理性的。


其二:19年整体苏州市场分化也是越来越明显,这样的政策,更有力苏州整体健康发展的。


其三:针对土拍出让报价政策升级,也提醒市场能够更为谨慎的进行研判。


信玉堂总经理 徐国传:


我觉得这次新政整体还是比较温和的。


第一,365bet官网 世杯投注365 tv_365bet登录_365bet客户端打不开主要在限制最热的园区全区域和新区狮山路一小片,从全市的在售板块上讲,占比并不高,这样幅度的管控,很合理。


第二,二手房方面,因为业主自由定价,加上园区在售新盘不足,二手房太热了,适度控制是合理的。


第三,今年从春节后,随着学区房的热度,带到整个楼市,购房者恐慌心理严重,纷纷抢房,反而使得整个楼市结构畸形,这次新政进行一次温和的限售,只是警醒一下,所以说下一步继续出台新政的可能性还是有的,譬如严格的房产税、二套以上的首付比例提升等等。


苏州思源战略顾问部经理 吴志军:


本次新政重点表现在:


1、新政只涉及园区、新区重点板块,这两大区域成交太活跃,成交价格高。


2、365bet官网 世杯投注365 tv_365bet登录_365bet客户端打不开三年,二手房五年,够严!


3、从源头做起,土地政策收紧;


4、仍坚持人才购房原则!


至此,苏州正式加入限售大军!


克而瑞苏常片区总经理 戈文问:


本次调控还是相对温和的,进行了分类调控。国家倡导一城一策,苏州现状是一区一策。我个人以为此次新政的目的主要体现在三个方面:


1、希望房企理性拿地,稳地价;


2、调控针对热点区域和热点版块,打击短期投资行为;


3、园区将365bet官网 世杯投注365 tv_365bet登录_365bet客户端打不开优先出售给在园区就业和创业的人才体现了苏州对人才的重视。


资深业内人士 束有中:


针对苏州市人民政府出台关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充政策,个人观点认为,短期内对投资客有所打击,会持币观望,但自住改善客户还会继续购房。限售区域成交量会下滑,房价短期会平稳,后期还会有所上涨。


舟济机构总经理 张求红:


1、这次苏州新政主要针对狮山和园区投资需求,短期内会压制短期跟风投资预期及抵押贷款加杠杆的资金通道需求,4.5万+高价区投资需求会变少;


2、长期相当于搞了个三峡大坝,会缓解错峰需求,但到期齐步走的方法会让市场急停急涨。


3、坚定居住者和长期价值投资者不会受影响,毕竟09年、15年两波行情已经被教育得很好了。

 

【群访反映】


经本站多方走访,大家针对刚出炉的楼市新政反响不一。

观点一:新政对于成交量影响不大


园区信义房屋中介表示,由于园区购房者大部分都是改善换购,新政对园区的二手房交易来说其实影响不大,仅限制了部分投资客,交易或对学区有点影响。


园区Q房网中介认为,政策对园区的成交量其实影响不大,可能会使相城,吴中的二手房成交量增加。其中一位中介还提醒,新政并不影响之前的交易,对产证登记日期在2019年5月11日之前的无影响。


吴江新希望锦麟九里的置业顾问称:该买的客户还是会买,新政对成交影响不大,对于其他区域等于利好!接受不了这个政策的客户会选择苏州其他区域。


观点二:新政或带来区域价格上涨


园区链家金鸡湖区域中介表示, 园区二手房5年禁售会限制很多客户,其它区域价格应该会上涨一点,因为投资客过去了。


青剑湖合创门店中介认为,此次政策肯定会使园区二手房市场房源数量减少,同时符合要求的卖家加价可能性极大,买家选择范围缩小,同时购买难度增加。


美澜城我爱我家中介表示,新政出台后,园区和新区卖家可能已经在商量怎么涨价了。


一位业主向本站吐露心声,他最怕的结果就是园区狮山降不下来,其他区这么一搞又疯涨。如果去买二手房,后续再换房就有限制了,要等5年才能出手换房。政策加码二手房的交易限制,开发商会乐意涨价。虽说有点夸张,但好像有道理。


一位观望楼市较久的投资客认为,政策是压缩园区二手房流动房源,增加周转期限,赶走炒房客。但同时会推升园区价格,使得刚需购房者转移购房方向,向其他区转移。或进一步推进苏州整体房价的攀升。


【结语】


由这次苏州出台的新政来看,大家对此普遍探讨热烈,当然新政的出发点自然是给楼市降温、稳房价,同时给投资客下了一记猛拳,投资性购房需求必然会减少,市场终将回归“房住不炒”。

 

 

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